当前位置抚州人大>立法工作 > 立法动态 >
立法动态
关于公开征求《抚州市住宅小区物业管理条例(草案)》修改意见的通知
发布时间:2017-09-29 13:13:43  浏览次数: 次  来源:抚州人大
文字 〖

抚州市第四届人大常委会第七次会议对《抚州市住宅小区物业管理条例(草案)》(以下简称草案)进行了第一次审议。现将草案及其说明全文公布,向社会公开征求意见。欢迎社会公众以信函、电话、电子邮件等方式反馈修改意见、建议,并注明“抚州市住宅小区物业管理立法征求意见”字样。征求意见截止时间:20171030日。

通信地址:抚州市人大常委会法工委(邮编:344000

联系邮箱:fzsrdfgw@163.com

联系电话:0794-8251603

 

 

  抚州市人大常委会法工委

                                 2017929

抚州市住宅小区物业管理条例(草案)

目录

第一章  总则

第二章  业主、业主大会和业主委员会

第三章  物业管理和服务

第四章  物业使用和维护

第五章  监督管理

第六章  法律责任

第七章  附则

第一章  总则

第一条【目的依据】为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条【适用范围】本市行政区域内住宅小区(含商住一体项目内的住宅区)物业管理、服务、使用及其监督管理活动适用本条例。

第三条【基本原则】物业管理实行业主自治、专业服务与政府依法监管相结合的原则。

第四条【三级行政监管】本市实行市、县(区)人民政府(含抚州高新技术产业园区管理委员会,下同)和街道办事处、乡镇人民政府三级物业行政监管体系,按照属地管理、分级负责原则开展相关工作。

市、县(区)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,建立和完善社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。统筹兼顾社区建设和物业管理工作,建立健全资金投入与人员保障机制。

市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理,县(区)物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。

居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理工作。

第五条【物业服务行业自律】物业服务行业协会应当加强行业建设,依法制定和组织实施自律性规范,组织业务培训,宣传物业管理法律法规,协助调解处理物业管理纠纷。

第二章  业主、业主大会和业主委员会

第六条【业主身份认定】房屋的所有权人为业主。房屋的所有权人以房地产权利证书或者不动产登记簿的记载为准。尚未依法办理房屋所有权登记,但符合下列情况之一的,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务:

(一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人;

(二)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;

(三)基于买卖、赠与、征收补偿等法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人;

(四)法律法规规定的其他情形。

已经达到交付使用条件,尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分,建设单位为业主。

业主在物业管理活动中,依法享有权利,履行义务,不得以放弃权利为由不履行义务。

除法律、法规另有规定的以外,业主可以依法委托物业使用人行使除被选举权以外的业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主大会筹备组或者业主委员会。

第七条【业主共同决定事项】业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则、会议表决规则及管理规约;

(二)选举、罢免或者更换业主委员会成员; 

(三)确定物业管理方式,选聘、解聘物业服务企业;

(四)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(五)拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(六)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;

(七)依法改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)依法改变共有部分的用途;

(九)物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配;

(十)法律法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。

决定第五项至第八项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第八条【业主大会筹备制度】物业管理区域达到《江西省物业管理条例》规定成立业主大会条件的,建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告。十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。建设单位应当按规定提供资料。

街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内,会同物业所在地物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组,并在筹备组成立之日起九十日内,组织召开首次业主大会会议。

业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第九条【业主代表制度】临时管理规约或业主大会通过的议事规则可以规定以幢、楼层、单元或其他单位成立业主小组。业主小组推选业主代表,应当经过本小组专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。业主代表可以代表本小组全体业主出席业主大会会议。

业主代表的职责、资格条件,应当参照业主委员会委员设置条件,并在业主大会议事规则中规定。推选业主代表的应当书面通知首次业主大会筹备组,并报所在街道办事处、乡镇人民政府备案。

撤换所推选业主代表按照推选业主代表程序进行。

第十条【业主大会有效条件和表决方式制度】业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,业主大会会议方为有效。

业主大会会议议事表决可以采取纸质或者手机信息、电子邮件、微信等电子信息传送方式实名投票。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。

第十一条【业主大会投票规则】业主大会作出的决定,应当符合法律法规规定的票数。业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数计算。

临时管理规约、业主大会议事规则可以约定,业主大会会议表决事项未达到法律、法规、管理规约或者议事规则规定票数的,缺席的业主、业主代表的投票权数计入已表决的多数票。

第十二条【首次业主大会会议的筹备经费】首次业主大会会议的筹备经费应当由建设单位承担,筹备经费应当在房屋竣工验收后三十日内,存入街道办事处、乡镇人民政府指定的银行账户,具体金额由市物业管理行政主管部门根据实际情况确定并公布。

筹备组应当在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况,确保专款专用。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于物业管理。

第十三条【筹备组成员、业主委员会成员条件】业主大会筹备组中业主成员和业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守法律、法规,热心公益事业,有责任心,具有一定的组织能力和文化水平;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,无损坏房屋承重结构、乱搭乱建、破坏房屋外貌等侵害其他业主合法权益的行为,或者虽有上述行为但已经改正的;

(四)履行业主义务,不具有无正当理由拖欠物业服务费用、住宅专项维修资金等费用的行为;

(五)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业中任职或者与之存在利害关系。

鼓励本物业管理区域内符合业主委员会成员条件的国家工作人员、村(居)民委员会工作人员、法律职业人员参加业主委员会委员选举。

第十四条【业主委员会公示职责】业主委员会应当向全体业主公布下列事项:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)物业专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业公共部位、公共设施设备的使用和收益情况;

(六)业主大会和业主委员会工作经费的使用和收益情况;

(七)其他应当向业主公开的事项。

前款第四项至第六项规定的内容,应当每年至少公布一次。

第十五条【业主委员会禁止行为】业主委员会及其成员不得有下列侵害业主合法权益的行为:

    (一)违反管理规约、不履行业主法定义务、连续三次无正当理由不参加业主委员会会议;

    (二)利用职务之便,非法索取或收受物业服务企业、有利害关系的业主的财物、报酬,或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益;

    (三)向物业服务企业销售商品、承揽业务;

    (四)向他人出售或者提供业主资料用于与物业管理无关的活动;

    (五)不按规定组织召开业主大会或者阻扰、抗拒业主大会行使职权;

    (六)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(七)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

(八)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会成员有前款第一项规定行为并拒绝改正的,应当按照业主大会议事规则,由业主大会或业主委员会终止其职务并予以公示。业主委员会有前款其他项行为的,由物业所在地的市、县(区)人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正或者撤销其决定。逾期不改正的,经百分之二十以上的业主申请,街道办事处、乡镇人民政府应当指导召开业主大会临时会议,选举产生新的业主委员会。

第十六条【业主委员会的换届】业主委员会任期届满六十日前,应当筹备召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会任期届满前,应当组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。筹备换届选举期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项,组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

业主委员会逾期未能换届改选的,由街道办事处、乡镇人民政府指导所在地的村(居)民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

第三章  物业管理和服务

第十七条【前期物业管理相关规定】建设单位选聘前期物业服务企业,与物业买受人签订前期物业服务合同,制定临时管理规约,配置物业管理用房,应当按照国务院《物业管理条例》《江西省物业管理条例》的有关规定执行。

第十八条【共用部位、共用设施设备的承接查验】物业服务企业承接物业前,应当与建设单位按照合同约定共同对物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验,并邀请物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府参加。

    承接查验后,建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定,报物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门备案。

    物业承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。

第十九条【承接查验前相关资料的移交】建设单位应当在现场查验二十日前向前期物业服务企业移交下列资料: 

    (一)规划、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; 

    (二)环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料;

    (三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料; 

    (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件; 

    (五)业主名册;

    (六)物业服务所必需的其他资料。 

    未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单,并书面承诺补交的具体期限,最长不超过十日。

第二十条【前期物业服务合同的解除】前期物业服务期间,可以依据约定解除前期物业服务合同。没有约定或者约定不明的,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主和物业服务企业书面同意,可以解除前期物业服务合同。

前期物业服务合同自解除之日起七日内,物业服务企业应当书面告知物业所在地县(区)物业管理行政主管部门,并在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示。

第二十一条【业主自行管理】未选聘物业服务企业的,业主可以共同决定自行管理。业主大会决定自行管理的,应当对下列事项作出决定:

(一)自行管理的执行机构、管理人;

(二)自行管理的内容、收费标准、费用和期限;

(三)聘请专业机构的方案;

(四)财务管理及公开制度;

(五)其他有关自行管理的内容。

业主可以采用雇佣的方式聘请自然人提供服务。但是,电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构进行维修养护。

实行自行管理的,应当接受物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的监督指导。

第二十二条【物业服务主体】一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的服务合同。

第二十三条【物业服务企业的权利义务】物业服务企业享有下列权利,履行法律、法规规定和物业服务合同约定的义务:

(一)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用;

(二)劝阻、制止损害物业或者其他损害业主共同利益和公共安全的行为;

(三)要求行政机关对发生在物业管理区域内的违法行为进行查处;

(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

第二十四条【物业服务企业的禁止行为】物业服务企业在物业服务活动中,不得有下列行为:

(一)擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动;

(二)擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点;

(三)泄露业主信息,对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为;

(四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第二十五条【共用区域和部位经营】物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定,可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营,收益在扣除物业公司经营维护成本后归全体业主所有,具体分配比例在物业服务合同中约定。

物业经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设账户,不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。

实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目,每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况;实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目,每年公布一次各项资金收支情况。

第二十六条【物业服务履约保证金】物业服务合同双方可以约定物业服务履约保证金,用于保证物业服务企业依法依约退出物业项目并移交物业管理财物、相关资料及设施设备。

履约保证金金额及使用方式由物业服务合同双方约定,并存入街道办事处、乡镇人民政府指定的银行账户。

第二十七条【物业服务企业的公示义务】物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:

(一)企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)电梯、消防、人防、监控等专项设施设备的维修保养单位名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(三)房屋修缮、装饰装修和使用过程中的结构变动等安全事项;

(四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况,由物业服务企业负责的物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况;

(五)其他应当公示的信息。

前款第三项规定的内容,应当及时公示;前款第四项规定的内容,每年至少公示一次。

业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当及时予以答复。

第二十八条【物业服务企业退出与交接】物业服务合同依法解除或者终止,物业服务企业应当按照法律规定和合同约定退出物业管理区域,并在六十日内向业主委员会移交相关资料和财物,撤出物业管理区域,无正当理由不得拒绝办理交接。业主应当在依法解除或者终止物业服务合同时交清所欠物业服务费用。

物业服务企业与业主委员会或者新选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状予以确认,并报物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

物业服务企业退出物业项目后,业主大会未选聘新的物业服务企业的,物业所在街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理。村(居)委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府委托下组织提供基本保洁、保安等服务,相关费用由业主承担,时间一般不超过六个月。

第二十九条【物业服务企业考核体系和信用评价体系】市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,对物业服务企业、项目负责人实行动态管理,定期向社会公布信用信息评价结果。

县(区)物业管理行政主管部门负责本辖区内信用信息的征集、考核、评价和报送工作。县(区)物业管理行政主管部门对物业服务企业资质条件和服务质量考核时,应当听取业主以及物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的意见。

街道办事处、乡镇人民政府、村(居)民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业,县(区)物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

第三十条【物业服务企业违背诚信义务的处置】物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定提供物业服务的,应当录入物业服务企业不良信用信息档案。

物业服务企业有下列严重失信行为之一的,除录入不良信用信息档案外,前期物业项目招投标文件中可以约定,信用信息作为物业服务企业参加前期物业招投标依据之一:

(一)骗取、挪用或者侵占物业专项维修资金的;

(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用设施、设备和共用部位用途的;

    (三)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

    (四)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料的;

    (五)违反合同约定单方终止物业服务的; 

    (六)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

    (七)泄露业主信息的;

    (八)阻挠业主组织成立,或者对业主进行恶意骚扰、实施暴力行为或者打击报复的;

(九)其他违反法律、法规规定的行为。

第三十一条【物业项目负责人责任制】物业服务项目实行项目负责人责任制。

  物业项目负责人有下列严重失信行为之一的,应当录入项目负责人信用档案,同时录入其所属物业服务企业的信用档案:

  (一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

  (二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

  (三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

(四)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

(五)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;

(六)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的;

(七)其他损害业主利益情节严重的。

有前款规定情形之一的,业主可以向街道办事处、乡镇人民政府、县(区)物业管理行政主管部门投诉。街道办事处、乡镇人民政府、县(区)物业管理行政主管部门应当进行核查,并书面告知业主核查结果。

第三十二条【物业专业服务收费】物业专业服务实行物业服务标准等级制度,物业服务收费应当与服务标准等级相适应,遵循合理、公开原则,由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在物业服务合同中约定。

    保障性住房的物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价。

物业尚未出售或者交付使用前发生的物业服务费,由建设单位承担。物业交付业主后发生的物业服务费,由业主承担。建设单位与业主另有约定的,从其约定。

第四章  物业使用和维护

第三十三条【建设单位保修金制度】建设单位应当在物业竣工验收合格后,房屋产权初始登记前,按照物业建筑安装总造价百分之一点五的比例向物业所在地的县(区)人民政府物业管理行政主管部门交存物业质量保修金,作为物业保修期内维修费用的保障。在物业质量保修金交存期内,建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,维修费用在物业质量保修金中列支。

物业质量保修金专门账户以物业管理区域为单位设立专户。建设单位在办理不动产权属初始登记时,应当提供专户银行出具的物业保修金全额交存证明。

物业保修金交存期限为五年,自物业交付业主使用之日起计算。交存期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足;交存期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。

第三十四条【保修责任的履行】发生应当由建设单位承担保修责任的问题,建设单位应当在业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业提出维修要求后的二十四小时内派人到现场核查情况,情况属实的应当在七十二小时内予以维修。

业主委员会、物业服务企业或者村(居)民委员会应当及时与建设单位沟通,督促建设单位履行保修责任。

建设单位不及时履行保修责任的,业主、业主委员会、物业服务企业或者村(居)民委员会可以向建设单位发出物业保修书面催告通知书;建设单位在接到催告通知书七日后,仍不履行保修责任的,业主委员会、物业服务企业或者村(居)民委员会可以向物业保修金管理机构申请使用物业保修金,组织物业维修。

第三十五条【物业保修期满后的维修、更新、改造】物业保修期届满后,物业全部共有部分的维修责任由全体业主承担;物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担;物业专有部分的维修由有关业主负责。共有物业遭人为损坏的,物业服务企业应当要求责任人负责修复或者赔偿。

公用事业以及通讯、有线电视等经营单位,应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。法律、法规另有规定的,从其规定。

第三十六条【业主装修的有关规定】住宅物业装饰装修前,业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记,并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。   

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向有关主管部门报告,并在物业管理区域内公示。

第三十七条【房屋用途改变】业主将住宅改变为非住宅用途或者进行经营活动的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经过有利害关系的全部业主书面同意,并及时告知业主委员会、物业服务企业。物业服务企业应当在物业管理区域内进行公示,并按照同一物业管理区域内非住宅类用房或者合同约定收取物业服务费。

第三十八条【专项维修资金的管理】专项维修资金管理实行业主所有、专户存储、专款专用、政府监管的原则。专项维修资金的具体管理办法,由市人民政府根据国家有关规定另行制定。

第五章  监督管理

第三十九条【政府监督管理】市、县(区)人民政府应当建立健全物业管理协调机制,督促有关部门依法履行监督管理职责,研究解决物业管理工作中的重大问题。建立和完善物业管理工作综合考核制度,定期对物业管理工作进行监督检查,并纳入年度工作目标责任考核。建立重大物业纠纷处理应急机制,及时协调解决群体性或者重大物业管理纠纷。

第四十条【市物业管理部门职责】市物业管理行政主管部门履行下列职责:

(一)制定物业服务规范和等级标准,拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施,建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;

(二)统筹全市住宅专项维修资金监管工作;

(三)指导和监督各县(区)开展物业管理行政监管工作;

(四)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议示范文本;

(五)制定业主大会指导规则、物业服务标准、首次业主大会会议筹备经费管理、招标投标、物业服务企业和项目负责人信用评价、管理等配套实施办法;

(六)法律、法规规定的其他职责。

第四十一条【县(区)物业管理部门职责】县(区)物业管理行政主管部门履行下列职责:

(一)负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

(二)负责前期物业管理项目招标投标实施,住宅专项维修资金、物业质量保修金的使用监管;

(三)定期开展物业服务质量专项检查,对物业服务企业的服务质量进行考核;

(四)负责物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作,并接受查询;

(五)对物业服务企业定期公示物业服务项目收支情况等信息进行监管;

(六)组织开展辖区内物业管理项目调查,建立相关物业管理档案;

(七)指导、服务和监督辖区内街道办事处、乡镇人民政府调处物业管理矛盾纠纷;

(八)法律、法规规定的其他职责。

第四十二条【街办、乡镇政府职责】街道办事处、乡镇人民政府应当配备专门的管理人员,并履行下列职责:

(一)负责业主代表、业主委员会备案;

(二)建立物业管理矛盾纠纷投诉调解机制,调解物业管理矛盾纠纷;

(三)指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘、实行自行管理等自治活动;

(四)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

(五)法律、法规规定的其他职责。

第四十三条【联席会议制度】街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由物业所在地的公安派出所、村(居)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表组成,由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。物业所在地的县(区)人民政府物业管理行政主管部门应当派员参加物业管理联席会议。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

(一)业主委员会不履行或者无法履行职责的;

(二)业主委员会选举、换届过程中出现的问题;

(三)物业服务合同履行过程中出现的纠纷;

(四)物业服务企业交接过程中出现的问题;

(五)需要协调解决的其他物业管理问题。

第四十四条【举报及处理】任何单位和个人对违反物业管理规定的行为,可以向物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及其他有关部门投诉举报,有关单位应当及时调查核实,并依法处理。

街道办事处、乡镇人民政府应当建立违法行为投诉登记制度,在住宅小区显著位置公布举报投诉电话和联系人,协调、督促行政执法单位依法处理物业管理区域内的违法行为。

行政执法单位需要进入物业管理区域开展执法工作的,业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。

第六章  法律责任

第四十五条【其他法律规定】违反本条例的行为,国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》以及有关法律、法规已有法律责任规定的,适用其规定。

第四十六条【建设单位的责任】建设单位违反本条例规定,有下列情形之一的,由县(区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

    (一)未通过招投标方式选聘物业服务企业,或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,给予警告,可以并处二万元以上十万元以下罚款;

    (二)未将前期物业服务合同或者临时管理规约作为物业买卖合同、安置合同附件的,处一万元以上五万元以下罚款;

    (三)虽按规定配置物业用房及业主委员会议事活动用房但实际占有未及时交付的,没收违法所得,并处二万元以上十万元以下罚款;

    (四)未按规定进行承接查验的,处二万元以上十万元以下罚款;

(五)不按规定提供首次业主大会筹备经费的,处五万元以上十五万元以下罚款。

第四十七条【业主委员会成员的责任】业主委员会作出的决定,违反法律法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任;严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的,依法追究其法律责任。

第四十八条【物业服务企业的责任】物业服务企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

    (一)违反本条例第二十七条第一款和第二款规定,未按照要求公示相关信息的,给予警告,可以并处一万元以上三万元以下罚款;

(二)违反本条例第二十八条第一款规定,未依法做好退出与交接工作的,给予警告,可以并处五万元以上二十五万元以下罚款;

违反本条例第十八条规定,擅自承接未经查验的物业项目,因物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业承担相应的赔偿责任。建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验中侵害业主利益的,双方依法承担连带赔偿责任。

第四十九条【业主的责任】业主欠交物业服务等费用的,物业服务企业或者实行业主自行管理的业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不缴纳的,物业服务企业或者实行业主自行管理的业主委员会可以依合同约定申请仲裁或者依法提起诉讼。拒不履行法院判决和仲裁裁决的,物业服务企业或者实行业主自行管理的业主委员会可以依法向人民法院申请强制执行,并按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用信息系统。

第五十条【行政机关相关工作人员的法律责任】物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政管理部门的工作人员违反本条例规定的,依法追究法律责任。

第七章  附则

第五十一条【其他事项】本条例对物业管理相关事项未作规定的,按照国家法律、行政法规、省地方性法规的规定执行。

第五十二条【生效时间】本条例自20  日起施行。

 

关于《抚州市住宅小区物业管理

条例(草案)》的说明

 

市房管局  市政府法制办

 

为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人居环境,市房管局牵头起草《抚州市住宅小区物业管理条例(草案)》。现就《抚州市住宅小区物业管理条例(草案)》(以下简称《草案》)作如下说明:

一、制定的必要性

(一)进一步保障业主的财产权利,切实维护广大人民群众根本利益的客观需要。物业管理的基础是业主的建筑物区分所有权,对物业进行管理是业主行使财产权的行为。《物权法》虽然对建筑物区分所有权作了框架规定,但缺乏相关专门法律、法规加以细化。现有的国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》有些条文比较原则,缺乏可操作性;尤其是法律责任的伸缩性过大,在实际操作时难以掌握。因此,有必要通过地方立法加以补充和完善。

(二)平衡各方利益,构建良好社会秩序的必然要求。物业管理活动中,业主和物业服务企业是平等的民事法律关系。这类平等主体间的民事关系,一般宜由当事人自行调节并通过司法手段予以保障。但当前物业管理实践中出现的一些突出问题,比如,业主大会及业主委员会难以有效设立、运转,部分业主恶意不缴纳物业服务费等,引发矛盾纠纷,影响社会稳定,客观上需要通过地方立法在国家现有法律、行政法规基础上,予以规定规范,通过公权力适度介入和引导,使参与物业管理各方能够和谐共处,以促进社会和谐。

(三)解决物业管理现实问题,促进我市物业管理健康有序发展的现实需求。目前,我市物业管理中存在着许多突出问题:一是开发项目遗留问题多;二是物业服务企业履职不到位,业主和物业服务企业之间矛盾尖锐;三是没有形成统一的行业管理和服务标准,难以对物业服务进行规范化监管;四是相关职能部门对物业管理活动存在职责不清、权责不明、相互推诿、执法力度不够等问题;五是部分小区召开业主大会难,选举的业主委员会委员素质不高、私心杂念重,制约机制缺失;六是部分物业小区业主恶意不缴纳物业服务费现象突出;七是物业小区内乱装修、乱搭乱建、破坏绿化等不文明现象突出等问题。2013年,我市虽然出台了《抚州市人民政府关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见》,但其实施效果并不如人意。因此,需要通过地方立法,解决我市物业服务管理中存在的问题。

二、起草过程

《抚州市物业管理条例》被列入市人大常委会、市政府2017年立法工作计划后,市委、市人大常委会、市政府高度重视,切实加强起草工作的组织领导,使得起草工作顺利推进。市房管局牵头,成立了由局领导和局相关科室人员、法律工作人员、房协、物协人员参加的立法起草工作小组,聘请了江西三松律师事务所法律专家组成起草专班,具体负责起草工作。同时,市房管局、市政府法制办建立了立法工作例会制度,每月听取进度情况汇报,分析和解决立法过程中的情况和问题。

23月份,市房管局、起草专班会同市人大常委会法工委、市政府法制办、市物业协会组成立法调研组,先后赴湖南株洲市、我省吉安市和新余市、浙江温州市、河南郑州市等5市调研物业管理立法工作,学习外地立法经验及物业管理活动中的先进做法,市人大副主任余建平亲自参加调研。为了解我市物业管理存在的问题,找准立法方向,今年1月至2月中旬,市人大常委会法工委、市政府法制办、市房管局、起草专班立法调研组和起草专班分别走访市中心城区部分住宅小区,先后七次召开业主代表、业委会成员代表、物业服务企业代表和人大代表参加的座谈会;224,在全市开展“立法调查问卷”活动,收回1万余份有效问卷,了解到市民群众在物业管理方面主要关心的问题;通过调研走访,梳理了我市物业管理中突出存在的34个问题。在此期间,市委常委、副市长罗国良分别于214316听取了立法起草小组工作汇报。副市长方百春多次对物业立法进展情况进行调度,有效推动了立法进程。

5月底,《草案送审稿》正式报送市政府法制办进行审查。市政府法制办于68,以书面征求意见函的形式向各县(区)人民政府、高新区管委、市直各部门和市人大、市政协相关机构征求意见,并通过市政府门户网站广泛征求社会各界意见;615,以座谈会的形式征求了省人大常委会法工委法规审查处和市人大法制委、常委会法工委的意见;73184,分别与物业服务企业代表和房地产开发商代表进行座谈,听取他们的意见和建议;811,召开立法听证会,积极听取各方意见。在此基础上,市政府法制办按照合法性、合理性、针对性和可操作性等立法原则对送审稿从篇章体例结构、条款逻辑顺序、法律制度设计、立法技术规范等方面进行了修改完善,最大程度地凝聚立法共识。

三、主要内容

《草案》分七章,共52条,分别为第一章总则,第二章业主、业主大会和业主委员会,第三章物业管理和服务,第四章物业使用和维护,第五章监督管理,第六章法律责任,第七章附则。主要内容有:

(一)关于基本原则

根据物业服务和管理的法律规定和实际需要,《草案》明确物业管理的基本原则是业主自治、专业服务与政府依法监管相结合(第三条);由于我市存在一些规模比较小的小区实行业主自行管理,《草案》对其进行引导规范,实行有条件的业主自行管理(第二十一条)。

(二)关于物业管理监管体系

我市物业管理工作目前由市物业行政主管部门负责,街道办事处、乡镇人民政府未履行物业管理方面的职责,基层物业管理工作和矛盾纠纷调处机制未落实到位。因此,《草案》规定,实行市、县(区)人民政府和街道办事处、乡镇人民政府三级物业行政监管体系(第四条)。在第五章“监督管理”中明确了市县(区)两级政府监督管理职责、市县(区)两级物业管理部门职责、街办(乡镇政府)职责、联席会议制度等(第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条、第四十三条、第四十四条)。

(三)关于物业服务行业自律

我市目前没有形成统一的行业管理,物业服务企业行业管理比较混乱。《草案》规定,物业服务行业协会应当加强行业建设,依法制定和组织实施自律性规范,组织业务培训,宣传物业管理法律法规,协助调解处理物业管理纠纷。(第五条)

(四)关于业主、业主大会、业主委员会

1.业主认定和业主共同决定事项。《草案》对业主的范围进行了延伸性的规定,规定了房屋的所有权人为业主,同时根据《物权法》的规定,增加了四种法定的可认定为业主的其他情形(第六条)。业主自治是物业管理的首要原则,为保障业主的自治权利,《草案》明确了业主共同决定事项,并在《江西省物业管理条例》规定的基础上,增加了制定和修改业主大会会议表决规则、确定物业管理方式两项事项(第七条)。

2.业主大会筹备、业主代表和业主大会制度。《草案》细化了业主大会筹备制度,明确了在筹备组成立90日内应当召开首次业主大会会议(第八条);明确规定首次业主大会的筹备经费由建设单位承担(第十二条)。由于我市小区空置房比较多,导致业主大会召开难,为了有利于业主大会的召开,《草案》细化了业主代表制度,明确业主代表的推选、职责、资格条件、撤换等规定(第九条);明确了业主大会会议议事表决可以采取手机信息、电子邮件、微信等电子方式实名投票(第十条);明确了临时管理规约或业主大会议事规则中可以约定,未达到法定或规定票数的缺席会议业主投票权数计入已表决多数票(第十一条)。

3.筹备组成员、业主委员会成员条件。目前,我市业主委员会成员素质良莠不齐,一定程度上影响了业主充分行使业主自治权。为选择综合素质更高、更加熟悉国家法律法规、物业服务管理工作实际的业主加入到业主自治组织,《草案》规定五种不宜担任筹备组、业委会成员的条件,并鼓励社区工作人员、国家工作人员、法律职业人员参加业主委员会委员选举(第十三条、第十四条、第十五条、第十六条)。

(五)关于前期物业管理

前期物业管理是薄弱环节,由于前期物业公司入驻时候承接查验不到位,出了问题后,建设单位和物业公司责任不清,互相推诿,导致并激化业主和物业服务企业之间矛盾。因此,《草案》细化了承接查验制度,规定承接物业前必须与建设单位按照合同约定对物业管理区域进行查验,签订物业承接查验协议,费用由双方约定,无约定时由建设单位承担(第十八条);明确了承接查验前资料的移交清单(第十九条);确立了前期物业服务合同解除的程序和公示制度(第二十条)。

(六)关于物业服务企业

1.规范物业服务企业行为。《草案》明确了物业服务企业的权利义务、禁止行为、公示义务(第二十三条、第二十四条、第二十七条);明确了共用区域和部位经营、收益分配和公示制度(第二十五条)。为促使物业服务企业更好提供服务,履行退出时移交财物、资料设施设备等义务,明确了物业服务合同双方可以约定物业服务履约保证金(第二十六条);实践中,新老物业服务企业之间不进行交接,或交接不完全等,容易埋下矛盾隐患,为此,《草案》细化了物业服务企业退出交接制度,明确了其向业委会移交财物资料清单、期限、办理交接义务以及街办(乡镇政府)应急临时管理义务(第二十八条)。

2.物业服务企业考核体系和信用评价体系。为提高物业服务企业服务水平,《草案》建立了对物业服务企业和物业项目负责人双考核制度,规定对违背诚信义务的企业和物业项目负责人分别录入其信用档案(第二十九条、第三十条、第三十一条)。

3.物业服务收费制度。为了从源头破解物业服务企业反映的物业收费难问题,保障业主和物业企业的合法权益,《草案》建立了物业服务实行标准等级制度,明确了服务收费与服务等级相适应,引导业主建立“花钱买服务”的意识,并明确了交付前后物业服务费的承担主体(第三十二条)。

(七)关于物业使用和维护

《草案》明确了建设单位保修金的交存比例为1.5%,交存期限为自交付之日起五年(第三十三条);细化了建设单位保修责任的履行期限要求,规定建设单位不及时履行保修责任的,业主、业主委员会、物业服务企业或者村(居)委员会可以发保修催告通知书,7日后仍未履行的,上述主体可以做申请使用物业保修金(第三十四条);《草案》规定,业主或者物业使用人装修物业的,应当申报登记、与物业服务企业签订装修服务协议并应当遵守协议(第三十六条);明确了业主将住宅改变为非住宅用途进行经营活动的条件(第三十七条)。

(八)关于法律责任

本着不与上位法重复的原则,《草案》首先明确了违反本条例行为的,上位法已有规定,适用其规定(第四十五条);新设了建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业、未将前期物业服务合同或者临时管理规约作为物业买卖合同安置合同附件、未及时交付已占有的物业用房和业委会议事活动用房、未按照规定进行承接查验、不按规定提供首次业主大会筹备经费五种情形的行政处罚(第四十六条);明确了业委会成员违反本条例规定的法律责任(第四十七条);新设了物业服务企业未按照本条例规定公示信息、未做好退出与交接工作的行政处罚,明确擅自承接未经过承接查验物业项目给业主造成损害的赔偿责任(第四十八条);明确了业主拖欠物业服务费的法律责任,对拒不履行法院判决和仲裁裁决的,可以按照个人信用信息管理规定录入个人信用信息系统(第四十九条);明确了行政机关工作人员违反本规定的法律责任(第五十条)。

四、《草案》制度创新的合法性

在物业管理活动中,业主是物业的所有权人,依法享有所有权,物业服务企业是业主雇佣的专业服务机构,双方是是平等的民事法律关系,行政权力的介入主要是对民事法律关系的调整进行引导。因此,除依法设置的法律责任外,法律制度的设计主要是建立在当事人意思自治的基础上。

(一)关于业主大会电子投票方式和缺席投票权数可以计入已表决的多数票的合法性。《草案》第十条规定,业主大会表决方式可以采取手机信息、电子邮件、微信等电子信息传送方式实名投票。我们认为,该规定合法、可行。因为,上述电子信息属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》中规定的电子数据,依法具有证据效力。当然,为避免在操作中投票作假,业主大会应当甄别是否属于经过备案的手机号、电子邮箱和微信号,并固定好传送过程中的证据,以备业主查证。《草案》第十一条规定,临时管理规约、业主大会议事规则可以约定,缺席投票权数可以计入已表决的多数票。该规定是建立在业主大会议事规则表决规则中约定的基础上,充分尊重业主的意思自治,也是指引性规定,并未强制推广,没有侵犯业主的自治权。

(二)关于物业服务履约保证金的合法性。《草案》第二十六条规定,实行物业服务企业履约保证金制度,履约保证金的金额及使用方式由在物业服务合同双方约定,委托第三方机构即街办、乡镇政府代管。这一规定,外地有做法,物业服务企业代表也未提出异议,也符合合同双方意思自治原则。

(三)关于物业服务企业违背诚信义务的法律后果的合法性。《草案》第三十条规定:物业服务企业有九种严重失信行为之一的,除录入不良信用信息档案外,前期物业项目招投标文件中可以约定,信用信息作为物业服务企业参加前期物业招投标的依据之一。我们认为,该规定是通过在前期物业项目招投标文件中招标人可以自行约定信用信息作为招投标依据之一,建立在招标投标双方意思自治的基础上,没有强制推行,是指引性规定,没有侵犯物业企业平等参加招投标活动的合法权益,也不属于《招标投标法实施条例》中规定的以不合理条件限制、排斥潜在投标人或者投标人的情形。

(四)关于建设单位义务性规范的合法性。《草案》中涉及建设单位义务的主要是明确其应当承担首次业主大会筹备经费,以及缴纳物业质量保修金的比例和交存年限的规定。我们认为,建设单位作为物业的卖方,有为买方(业主)自治提供便利的义务,承担该经费比较适宜,并且在征求意见过程中,建设单位也未提出反对意见。此外,物业质量保修金的交存金额规定为1.5%,符合《江西省物业管理条例》中1%3%的规定;交存时限为五年,符合国务院《建设工程质量管理条例》中“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,最低保修期为5年”的规定。

(五)关于法律责任设置的合法性。《草案》第六章中设置了涉及建设单位、物业服务企业的7项行政处罚事项,设置处罚的种类和幅度,均符合《立法法》、《行政处罚法》对地方性法规设置行政处罚权限的规定。关于法律责任的设置问题,我们召开了立法听证会,听证代表未提出反对意见。另外,涉及业主、业主委员会成员和行政机关相关工作人员的法律责任,只是按照相关上位法规定进行概括性表述,未新增行政处罚规定。

对《草案》和以上说明,请予以审议。

打印本页 | 关闭窗口
[上一篇]:市人大常委会召开《抚州市文明行为促进条例》立法专家论证会 [下一篇]:市人大法制委召开《抚州市文明行为促进条例》审议会

主办单位:抚州市人大常委会
版权所有:抚州市人大常委会 Copyright©2017 www.jxfzrd.gov.cn 邮编:344000
承办单位:抚州市人大常委会办公室 联系电话:0794-8283660 地址:江西省抚州市行政中心
技术支持:中正软件

赣ICP备10007608号